Cách tính diện tích xây dựng là điều mà chủ đầu tư nào cũng cần biết. Chúng sẽ giúp chúng ta chủ động hơn trong việc lên kế hoạch tài chính trước khi xây dựng nhà ở mà không bị lúng túng. Bên cạnh đó, diện tích tổng sàn xây dựng cũng ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị thi công nên quý vị cần nắm được cách tính diện tích xây dựng để tránh bị các đơn vị làm ăn không uy tín gian dối. Trong phạm vi bài viết hôm nay, chúng tôi sẽ chia sẻ những kiến thức cơ bản nhất để chuẩn bị cho việc xây nhà.
Diện tích xây dựng là gì?
Diện tích xây dựng là diện tích được phép xây dựng của công trình có bao gồm tường bao. Thông thường, diện tích xây dựng là cơ sở để tính mật độ xây dựng. Có đơn vị tính là m2. Diện tích sàn chính là tổng diện tích được dùng trong một công trình cụ thể. Bao gồm toàn bộ các hạng mục như cầu thang, hành lang, tầng tum, tầng hầm, sàn tầng, ban công,… để tính toán chi phí thiết kế, xây dựng chính xác khi trao đổi ký kết hợp đồng với công ty kiến trúc hoặc đơn vị thi công.
Công thức tính:
Diện tích xây dựng = Diện tích sàn các tầng + Diện tích các hạng mục khác (như phần móng, phần tầng hầm, phần sân…)
Tiêu chuẩn phân loại diện tích trong xây dựng
Theo tiêu chuẩn từ các văn bản quy định của nhà nước, diện tích xây dựng được chia thành 6 loại. Tên gọi và đặc điểm cụ thể của từng loại là như sau:
Diện tích sàn xây dựng
Là phần diện tích mặt sàn của tất cả các tầng trong một công trình xây dựng. Bao gồm phần diện tích cầu thang nối lên các tầng và phần diện tích ban công bên ngoài. Diện tích sàn xây dựng là một phần của diện tích xây dựng. Và phần này thường được dùng để tính dự toán xây dựng cho toàn bộ công trình.
- Diện tích sàn xây dựng của nhà tầng, nhà biệt thự được tính theo hai công thức sau
Công thức tính diện tích sàn xây dựng 1 tầng:
Diện tích sàn xây dựng 1 tầng (tính từ mép ngoài của phần tường bao thuộc tầng) = Diện tích hành lang + Diện tích ban công + (phần nằm trong phạm vi 1 tầng)
Công thức tính tổng diện tích sàn xây dựng:
Tổng diện tích sàn xây dựng = Diện tích sàn các tầng (1, 2, 3,…) + Diện tích khác (diện tích phần móng, diện tích sân, diện tích hầm)
- Quy định tiêu chuẩn tính diện tích sàn xây dựng với các loại hình nhà phố, nhà ở nói chung như sau:
Diện tích sàn xây dựng = Diện tích sàn sử dụng + Diện tích khác (diện tích phần móng, diện tích sân, diện tích hầm)
Trong đó diện tích sàn sử dụng là phần diện tích sử dụng tính cả phần mái (mái tôn, mái ngói,….)
Diện tích tim tường
Diện tích tim tường bao gồm tường bao xung quanh ngôi nhà, diện tích phần tường phân chia giữa các căn hộ, diện tích sàn có xây cột và hộp kỹ thuật. Diện tích tim tường còn có tên khác là diện tích phủ bì. Diện tích tim tường có thể gồm cả phần diện tích đậm đặc ở phía trong bức tường. Như diện tích kệ tivi, tủ tường,… nằm ở bên trong tường chịu lực.
Phần diện tích tim tường có vai trò quan trọng trong xây dựng công trình nhà ở. Nó giúp cho quyền sở hữu căn hộ rõ ràng hơn và hạn chế những tranh chấp không đáng có trong quá trình sử dụng.
- Công thức tính diện tích tim tường:
Diện tích tim tường = Diện tích tường bao xung quanh nhà + Diện tích tường phân chia + diện tích sàn có xây cột và hộp kỹ thuật.
Diện tích các phòng
Diện tích các phòng bao gồm phần diện tích không gian ở bên trong các phòng. Được tính từ mép tường bên ngoài đến mép tường trong cùng của phòng.
Diện tích ở
Diện tích ở là tổng diện tích các phòng dùng để ở trong một ngôi nhà, biệt thự hay căn hộ. Bao gồm cả các thiết kế tủ tường và phần diện tích dưới cầu thang được xây dựng phía bên trong nhà.
Công thức tính diện tích ở:
Diện tích ở = Diện tích các phòng dùng để ở + Diện tích dưới cầu thang
Diện tích thông thủy
Diện tích thông thủy là phần diện tích mà nước có thể len lỏi vào trong công trình xây dựng.
Theo quy định của nhà nước, diện tích thông thủy bao gồm diện tích tường ngăn các phòng, diện tích ban công, diện tích lô gia (giống như ban công nhưng được xây âm vào phía trong mặt bằng nhà, và chỉ có 1 mặt thoáng) gắn liền với căn hộ đó.
- Công thức tính diện tích thông thủy:
Diện tích thông thủy = Diện tích tường ngăn các không gian trong nhà + diện tích ban công (nếu có) + diện tích lô gia (nếu có)
Việc xác định và tính toán diện tích thông thủy giúp chủ đầu tư có thể tính toán được chi phí cần trả để mua phần diện tích có thể sử dụng được.
Diện tích phụ
Diện tích phụ là phần diện tích của phòng tắm, phòng kho, hành lang, ban công, lô gia,… ngoại trừ cột và tường.
Cách tính diện tích xây dựng nhà phố 3.8mx14.47m
Bảng tính chi tiết diện tích từng hàng mục nhà phố
Bản vẽ xin cấp phép xây dựng
Gia cố nền đất
Tùy theo điều kiện đất nền và điều kiện thi công mà quyết định loại hình gia cố. Ví dụ: dùng cọc ép, cừ tràm hoặc cọc khoan nhồi, hoặc chỉ làm móng băng mà không cần gia cố.
Gia cố nền trệt bằng phương pháp đổ bê tông tính 20% diện tích.
Móng
Bản vẽ mặt bằng móng
Bảng diễn giải cách tính diện tích móng băng
Móng đơn tính 15% diện tích.
Móng băng tính 50% diện tích.
Móng cọc
- Với công trình diện tích sàn <= 20m2: đài móng trên đầu cọc bê tông cốt thép, cọc khoan nhồi tính 50% diện tích
- Với công trình diện tích sàn trệt > 30m2: Nhà phố cao > 4 tầng thì tính 50% diện tích, nhà phố cao <= 4 tầng tính 35% diện tích
Tầng hầm
Tầng hầm bán nổi.
Hầm có độ sâu <1,5m so với code đỉnh ram hầm: tính 150% diện tích.
Hầm có độ sâu <1,7m so với code đỉnh ram hầm: tính 170% diện tích.
Hầm có độ sâu <2,0m so với code đỉnh ram hầm: tính 200% diện tích.
Hầm có độ sâu <3,0m so với code đỉnh ram hầm: tính theo đặc thù riêng.
Phần nhà chính
Diện tích tầng trệt 3m8 x 14.4m.
Diện tích sàn 1 tầng 14.47 x 3.8 x 1 = 54.99m.
- Diện tích không có mái che: tính 60% diện tích.
- Diện tích có mái che: tính 100% diện tích.
Ô trống trong nhà
- Dưới 5m2: tính giống như sàn thường.
- Trên 5m2: tính 70% diện tích.
- Lớn hơn 15m2: tính 50% diện tích.
Tầng trệt
- Dưới 15m2 có đổ cột, đổ đà kiềng, xây tường rào, lát gạch nền tính 100%.
- Dưới 30m2 có đổ cột, đổ đà kiềng, xây tường rào, lát gạch nền tính 70%.
- Trên 30m2 có đổ cột, đổ đà kiềng, xây tường rào, lát gạch nền tính 50%.
- Chiều dài sàn tầng lửng: 2.4 + 2.25 + 3.72 + 1.0 = 9.37. Tính 100% diện tích.
- Chiều dài thông tầng: 3.5 + 1.6 = 5.1. Tính 50% diện tích
Diện tích tầng lửng chủ đầu tư có thể tự tính như sau: Diện tích sàn lửng là chiếm 65% diện tích sàn tầng trệt, còn thông tầng chiếm 35%. Đây là quy định chung, còn tùy khu vực có thể diện tích sàn tầng lửng có thể xây hơn 65%.
Đây là cách tính đơn giản khi chưa có thiết kế hoàn chỉnh, trong báo giá chính xác để thi công sẽ tính chi tiết hơn toàn bộ diện tích sàn rồi trừ diện tích thông tầng có thêm phần dầm đã được bôi vàng ở trên.
Dầm có độ dày 0.2m hai bên là 0.4 của bề ngang thông tầng 3m8 – 0.4 sẽ còn 3m4. Chiều dài thông tầng 5m1 – 0.2 còn 4m9. Sự chênh lệch này sẽ không nhiều để đơn giản chủ đầu tư cứ tính theo cách ở trên còn phần thi công Song Phát sẽ giải thích rõ cho chủ đầu tư hiểu về sau này.
Ô trống trong nhà (thông tầng):
Bao gồm cả giếng trời và thông tầng của tầng lửng.
- Có diện tích dưới 8m2 tính như sàn bình thường 100% diện tích. Giếng trời thường diện tích không lớn hơn 8m2.
- Có diện tích lớn hơn 8m2 tính 50% diện tích. Thông tầng lửng thường lớn hơn 8m2.
Diện tích sàn tầng 2, tầng 3 được chia làm 3 phần. Phần màu vàng, xanh là phần nhà, phần màu đỏ là lô gia. Vì lô gia được xây tường cao kín hai bên có mái che nên diện tích tính 100%. Nếu nhà đưa ra ban công chỉ xây tường cao khoảng 900mm thì chỉ tính 70% diện tích.
Phần ban công:
- Ban công có mái che không xây tường bao hai bên cao hơn 1m1 tính 70% diện tích.
- Ban công không có mái che, không xây tường 50% diện tích.
- Lô gia tính 100% diện tích.
Chiều dài tầng 4: 4.0 + 2.25 + 4.72 + 0.9 = 11.87m. Phần diện tích 0.9 ở đây là mái che phía trên khi bước nhà ra sân được tính như phần nhà. Chiều rộng 3.8m.
Diện tích sân 3m5 – 0.9 chỉ còn 2m6. Hệ số phần sân thượng phía trước là 70% diện tích.
Ta có thể dựa vào mặt cắt ngôi nhà để biết ban công hay phần sân có mái che hay là không.
Phần sân thượng trước và sau của mái che thang, tum
Mặt bằng mái che thang hay còn là sân thượng , tum, chuồng cu: Chiều dài sàn: 2.25 + 0.75 + 0.9 + 0.9 = 4.8. Diện tích 0.9 ở đây là diện tích mái che ở trên phía bên ngoài nhà hay còn được gọi là seno thoát nước của mái. Hệ số tính 100% diện tích đây được coi phần nhà.
Chiều dài sân thượng trước: 4m – 0.9m = 3m1.
Chiều dài sân thượng sau: 3.97 – 0.9m = 3.07m.
Phần sân được tính hệ số như sau:
- Dưới 30m2 có đổ cột, đổ đà kiềng, xây tường bao hai bên, lát gạch nền, có seno trang trí mặt tiền tính 70%. Không có seno trang trí mặt tiền, dầm cột tính 50% thường là phần sân thượng phía sau nhà.
- Trên 30m2 có đổ cột, đổ đà kiềng, xây tường rào, lát gạch nền tính 50%.
Khoanh màu đỏ là seno trang trí mặt tiền được tính 50% diện tích xây dựng.
Sân thượng trước thi công dầm, tường bao hai bên, có lát gạch nền tính 70% diện tích.
Sân thượng phía sau không có cột, dầm tính 50% diện tích.
Phần Mái:
Chiều dài mái: Mặt bằng mái này bao gồm cả seno mái thoát nước có độ rộng 0,9m. Chiều dài mái 0.9 + 3.0 + 0.9 = 4.8m. Chiều rộng 3.8m Hệ số với mái bê tông cốt thép, không lát gạch là: 0.5. Diện tích xây dựng mái: 4.8 x 3.8 x 0.5 = 9.12m.
Diện tích sàn mái thường cộng thêm diện tích seno thoát nước mái thông thường được ra khoảng 0.9m hai bên là 1m8.
Seno trang trí mặt tiền thường có độ dài từ 0.8 đến 1m4 tùy thiết kế.
- Mái bê tông cốt thép, không lát gạch tính 50% diện tích của mái, có lát gạch tính 60% diện tích của mái.
- Mái ngói vì kèo sắt tính 70% diện tích của mái, tính chiều dài rộng của mái theo phương xéo áp dụng cho mái thái.
- Mái bê tông dán ngói tính 100% diện tích của mái.
- Mái tôn tính 30% diện tích của mái.
Trong báo giá chính xác để thi công xây thô, phần diện tích mái sẽ tính tổng toàn bộ diện tích mái trừ đi ô trống của sân thượng trước và sau bao gồm cả dầm hai bên sân thượng, seno trang trí mặt tiền giống như tầng lửng.
Bảng tính chi phí thiết kế và thi công nhà phố 3.8mx14.47m
Cách tính diện tích xây dựng nhà cấp 4
Công thức chung tính diện tích xây dựng nhà cấp 4 như sau:
Diện tích xây dựng nhà cấp 4 = Diện tích sàn sử dụng + Phần diện tích khác ( móng, mái, tầng hầm, sân…)
Trong đó
Diện tích sàn sử dụng là tổng diện tích chính và diện tích phụ (tính bằng đơn vị m2) của công trình. Với diện tích chính là diện tích các phòng: phòng khách, phòng ăn, phòng bếp, phòng ngủ,… Còn diện tích phụ là nhà kho, hàng lang, ban công, lô gia… Nói đơn giản và dễ hiểu hơn, thì diện tích sàn sử dụng chính là tổng diện tích của công trình sau khi hoàn thiện và đưa vào sử dụng trên thực tế.
Phần diện tích khác sẽ bao gồm diện tích móng, diện tích mái, tầng hầm, sân, phần gia cố thêm cho móng,…
- 50+ Bản vẽ kiến trúc nhà cấp 4 đẹp hiện đại chi phí thấp.
Cách tính chi phí xây dựng
Cách tính chi phí xây dựng theo m2 là phương pháp dự tính mà đa số CĐT sử dụng hiện nay. Sau đây là công thức tạm tính giá xây dựng nhà ở cho quý vị dự tính ngân sách để chuẩn bị:
Chi phí xây dựng = Tổng diện tích xây dựng (m2) x Đơn giá xây dựng (VNĐ)
Trên đây là cách tính diện tích xây dựng 2022 đơn giản và dễ hiểu, hy vọng bài viết cung cấp thêm kiến thức hữu ích cho bạn đọc.